Category: 未分類

その他の種類

借地権の細かな種類分けは一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、普通借地権となっています。それぞれ用途や目的、特別な条件などが付いているので、契約の際には必ずしっかりと契約内容は確認しなくてはなりません。

家一般定期借地権と普通借地権については特別な条件等はありませんので割愛しますが、事業用定期借地権と建物譲渡特約付借地権については、前者が事業用に土地を借りる時限定の契約となります。契約期間は10年以上50年未満とされていて、定期借地権と同様に契約後の延長はありません。後者は契約時に土地所有者が建物を相当の値段で買い取るという契約がなされている借地権契約です。期間は30年以上とされています。また、工事現場などで利用される一時使用目的の借地権という物も存在しており、これらの土地に関する法律は精密に整備され複雑になっている事がお分かりいただけるかと思います。また、これらの借地権で、土地所有者が仮に土地を第三者に売り渡した場合、借地権はどうなるのかというと、建物に借地人の登記がされていれば問題はないとされています。ただし、借地人と建物登記の人物名が違う場合は難しくなるそうですのでその点には注意して登記を進めるのが良いでしょう。


貸借権と地上権

貸借権と地上権は土地の利用方法をどうするのか、という点で非常に重要なもので、現在は基本的には貸借権による契約が主流となっています。貸借権とは、賃貸人の承諾を得て間接的に土地を支配する権利で、地上権に比べるとその効力は弱くなっています。それもそのはずで、貸借権によって得られるのは債権であり、地上権のような物権を得られるわけではないからです。

掌に家物権とは、物に直接的に作用する権利の事で、土地を使用する事、それによって収益を上げる事を地主の同意なく行える権利となります。使用・収益に関して地主を飛ばして直接土地を所有しているような物です。対して債権とは、人に対して一定の行動を求めることのできる権利ですので、地主等に土地の利用を請求する権利を持っている、という事になり土地の使用やそれによる収益を上げる事についてその都度、地主に許可をもらわなくてはならないため、あくまでも地主を通した契約という形になります。そうした違いから、地上権は貸借権と違って、土地を直接的に支配できるため、地主の許可なく地上権を登記し第三者への譲渡や賃貸をする事が可能になります。貸借権ではそうはいかず、貸借権の登記には地主の許可が必要となり、第三者への譲渡や賃貸には地主の承諾が必要になる、というわけです。


借地権の種類

借地権というものをご存知でしょうか。不動産契約をする際には知識があった方が良い権利関係の言葉なのですが、簡単に言うと土地を使用するための権利となります。この借地権には大きく分けて三種類あり、現行法の借地借家法による普通借地権と定期借地権、現行法が施行される前から契約していた旧・借地権というものがあります。一つずつ説明していきます。

人と家まず旧・借地権についてですが、これは大正期に制定された旧・借地法という物で定められていた権利で、借地期間が終了した場合であっても地主側に何らかの正当な事由が無い限りは契約を解除する事が出来ないというものでした。その為、よほどの事が無い限り契約を地主側から打ち切ることのできない契約となります。これに対して施行されたのが現行法でもある借地借家法となります。これによって制定されている普通借地権は基本構造は旧・借地権と違いが無く地主の都合での契約解除にはよほどの事情が必要となります。契約期間については基本的に30年で、20年で一度目の更新、以降は10年ごとに契約更新となっています。それに対して、定期借地権については契約時に定められた契約年月が過ぎれば契約の更新が行われないものとなっています。この為、定期借地権の契約では確実に地主の元に土地が戻ってくるような契約となっています。これは普通借地権が借地権者にとってかなり有利に作られている物である事から、借地借家法第22条にて定められている条文を元に契約されるものです。

このような3種類の借地権で契約は行われており、さらにこの3種類の内でもその契約の用途ごとに細かく分かれています。次の項では借地権において土地の扱いをどうするのかという事に言及している、賃借権と地上権について説明します。